Missions légales du syndic
Le syndic doit :
- Convoquer les AG ;
- Exécuter les décisions ;
- Gérer les comptes ;
- Tenir le registre des copropriétaires ;
- Assurer l’entretien de l’immeuble ;
- Représenter l’ACP en justice.
- …
Ce que le syndic ne fait pas :
- Il ne tranche pas les conflits entre copropriétaires
- Il ne gère pas les relations bailleur-locataire
- Il ne prend pas de décisions à la place de l’AG
- Il ne réalise pas de missions d’expertise technique ou juridique
- Il ne surveille pas les parties privatives
- Il ne gère pas la copropriété « à la carte » pour chacun
Rôle et responsabilités du syndic
En vertu de l’article 3.88 §1 du Code civil belge, le syndic est l’organe exécutif de l’association des copropriétaires (ACP). Il est chargé de mettre en œuvre les décisions votées en assemblée générale (AG), dans les délais et conditions fixés.
Ses missions incluent :
- La rédaction et la diffusion des procès-verbaux des AG ;
- L’inscription des décisions dans le registre des procès-verbaux, consultable par les copropriétaires ;
- L’exécution matérielle des décisions votées.
Le syndic n’a pas de pouvoir décisionnel propre, sauf en matière de mesures conservatoires urgentes. Il agit dans le cadre strict défini par les résolutions de l’AG et/ou le contrat de syndic.
Le syndic peut engager seul la copropriété dans deux cas précis :
- Mesures urgentes conservatoires ou administratives ;
- Mandat préalable de l’AG avec plafond d’intervention autonome.
En dehors de ces cas, il doit obtenir l’autorisation expresse de l’AG.
Travaux & Sinistres
Le syndic coordonne les travaux votés en AG. Il peut être assisté par un copropriétaire ou un expert désigné par l’AG pour les projets complexes.
Il est également responsable de la gestion des sinistres affectant les parties communes ou plusieurs lots. Il agit comme gestionnaire de l’assurance collective, en lien avec les compagnies, experts et occupants.
Les sinistres strictement privatifs relèvent du copropriétaire concerné, qui doit en informer le syndic si des conséquences communes sont possibles.
Comptabilité & Décomptes
Le syndic établit une comptabilité distincte pour la copropriété. Chaque copropriétaire reçoit un décompte trimestriel / annuel. Ce dernier inclut les dépenses réelles, les provisions versées (éventuelles) et le solde dû ou à rembourser. L’AG doit approuver ces comptes et accorder ou refuser la décharge au syndic.
Commissaire aux comptes
Le commissaire aux comptes est désigné annuellement pour vérifier la gestion comptable du syndic. Il examine les pièces comptables, contrôle les soldes et présente un rapport à l’AG avant l’approbation des comptes. Il renforce la transparence et la confiance entre les copropriétaires. Il doit agir avec neutralité, transparence et diligence.
Conseil de copropriété
Le conseil de copropriété est un organe consultatif élu par l’AG.
Ses missions :
- Assister et contrôler le syndic ;
- Émettre des avis ;
- Relayer les préoccupations des copropriétaires.
Il est obligatoire à partir de 20 lots, mais peut être mis en place volontairement dans les petites copropriétés.
Fonctionnement de l’Assemblée Générale
L’assemblée générale (AG) est l’organe souverain de la copropriété, régie par les articles du Code civil. Elle se réunit au moins une fois par an pour approuver les comptes, voter le budget, décider des travaux, etc.
Les décisions y sont prises selon les majorités absolue ou qualifiées et s’imposent à tous les copropriétaires.
Les convocations sont envoyées par recommandé, sauf si le copropriétaire a expressément accepté la voie électronique.
Retrouvez le texte de loi complet en cliquant ICI
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